初めて買付した物件は、不動産投資ポータルサイトから見つけましたが、それ以前はよさそうな物件が出回っていなくて1～2でも探して交渉していたので、各パターンを実体験をもとにして解説していきます。
1. 空き家の持ち主に直接交渉した話し
前向き社畜が以前、物件探しでやっていた方法です。
ポータルサイトで目を付けた物件が直ぐに買われてしまうので、売りに出ていない空き家を安く購入できないかと考えて、実際にチャレンジしました。
実際に購入に至らなかったですが、手段の1つとして知ってもらえたらと思います。
前向き社畜が帰宅中に見つけた年中雨戸を締め切った物件が気になり、法務局の登記情報提供サービスから直接登記簿謄本を取得し、購入又は転貸物件として借りようと資料を作成して相手に郵送するなどしていました。
相手は県外に住んでいましたが、売却や転貸を考えていないようで購入・転貸をするに至らなかったですが、空き家を管理するようになったので良しとして気持ちを切り替えました。
法務局：登記情報提供サービスはこちら
2. 不動産投資ポータルサイト以外の不動産屋のHPを活用した話し
前向き社畜が登記簿から交渉する方法と併せて直接不動産屋さんに出向いたり、放置空き家の情報を聞きに行くなどしていました。
最初は出向くより、ポータルサイトや個人の不動産屋さんの㏋からチェックする程度で十分かな。
出向くのであれば、不動産屋さんの人柄を確認したり、賃貸管理について聞くいい機会です。
面白いのが、ポータルサイトにはない個々で営業している不動産屋の㏋にしかない物件や、通常の不動産ポータルサイトに載っていた物件が不動産投資のポータルサイトに移るなどの流れを知ることができました。
その他に、不動産投資ポータルサイトに負けない情報もあるので、融資の作成にも活用できるので後ほど紹介していきます。
通常のポータルサイトだと利回りなどの記載がないので、最初は不動産投資ポータルサイトで慣れてからの方が良さそうです。
前向き社畜は上記の2つに目を通すことが多いです。
不動産投資に活用できる機能や情報もあるので、次の見出しで解説したいと思います。
こちらも上記の2つに目を通すことが多いです。
良い物件がないなーというときに、残りのサイトを閲覧することが多いかな。
不動産投資に挑戦するのであれば毎日物件を探して、良さそうな物件を保存するようにしましょう。
PCにポータルサイト一覧のファイル及びショートカットを作成しておくと便利ですよ。
通常のポータルサイトでオススメしたい機能・情報
個人的に楽待や健美家の補助にgoo住宅・不動産を併用して使うのがオススメ。
楽待や健美家が投資物件情報が中心に対して、goo住宅・不動産は周辺地域の情報に特化しているので上手いこと情報を補完できます。
出典元： goo住宅・不動産
goo住宅・不動産のトップページの暮らしのデータはオススメしたい機能です。
何故かというと、調べたい市区町村の人口統計情報・住民が住む際に役立つ補助金や公共設備、土地の金額に関する情報が集約されているので、融資資料の作成に役に立ちます。
図の順番でクリックすると市区町村の詳細なデータを確認することができます。
実際に見ないとわからないと思いますので、出典を元に紹介したいページをみていきます。
出典元： goo住宅・不動産
トップページから暮らしのデータをクリックして、調べたい都道府県をクリックしてください。
今回は埼玉県でクリックしました。
クリックすると、○○県のデータで調べるという見出しが出てきます。
このまま調べたい市区町村をクリックすると市区町村のデータを閲覧できます。
暮らしのデータは、goo住宅・不動産のサイトが生活ガイド.comから著作権の許諾を受けて掲載しているので、ここから先の詳細な数値データなどの引用元が生活ガイド.comに代わってくるので一旦飛ばしますね。
市区町村をクリックした時の情報の一覧は出典可能範囲なので、ざっくりしたデータの内容を紹介していきます。
出典元の画面をスクロールすると、他のテーマで見てみるという見出しが出てきますので、今回はそちらで確認していきます。
ここからとても参考になる情報が多いので参考になるかと思います。
他のテーマで見てるのカテゴリーには以下の４つがあります。
- 出産・子育ての給付金（補助金・助成金）
- 住まいの給付金（補助金・助成金）
- 公共サービスや治安
- 人口などの統計情報
出典元： goo住宅・不動産
今回は活用できませんでしたが、戸建て投資の融資では活用したい一覧になっています。
例えば、融資を受けたい地域では出産祝いから子供医療の充実度に至るまで、その地域が如何に子育てファミリーが定住しやすく、戸建て投資にプラスになるのかを一通り説明することができます。
出典元： goo住宅・不動産
続いて、住まいの給付・公共サービスや治安のカテゴリーの活用方法
住まいの給付金の例をさいたま市で挙げると、補助／助成金条件・備考等の欄に【さいたま市既存建築物耐震補強等助成事業】というのが記載があり、耐震診断費用、上限6.6万円。耐震補強設計費用の2/3、上限20万円。耐震補強工事費用の1/2、上限120万円から耐震補強設計に係る助成金の額を減じた額という記載がされているので、自分が活用できる補助金がざっくり分かるメリットがあります。
公共サービスや治安の活用例として、ハザードマップの一覧がまとまっているので、投資対象のリスク確認、融資資料での記載が可能になります。
その他にも病院数、小児科医師数、産婦人科なども他の市と比較して、ファミリー向けの不動産が向いているのか内容を補足することができます。
出典元：goo住宅・不動産
人口などの統計情報は確認したところ、1年前のデータであることが多いですが、融資資料の作成にはそこまで気にしなくていいと思います。
資料に引用元とデータの更新日を記入するなどで十分ですね。
活用例として、概要では市区町村の成り立ちから簡単な説明があるので、資料の冒頭に投資対象の特色として市区町村の理解及び解説ができます。
その他、世帯数や人口総数、転入などを資料に記載したり、融資面談時の紹介に活用できます。
融資する方がその地域を詳しく知っているわけではないので、投資する地域のメリット・デメリットを言えるようにしておくことに越したことはないですね。
活用したサイトやデータ、融資資料の作成については、実際に融資を受けた資料を公開しながら別記事で紹介していきますのでよろしくお願いします。
調べたい市区町村の暮らしのデータにはURLも記載されているので、購入対象の地域ごとに、パソコンのファイルに暮らしのデータのショートカットや活用しているサイトをまとめています。
購入を検討する時の情報をまとめると、融資資料の作成や購入するのべきか、探す手間が減るのでオススメです。
最初の頃はどこから情報を収集するのか苦労したので、活用した一覧のショートカットを各自作成してもらえればと思います。
不動産投資ポータルサイトで物件を絞り込んで探す
はじめに、闇雲に探すと10万件近く売り物件があるので、社会人をやりながらだと時間が掛かり過ぎます。
前向き社畜は本やYouTubeで得た知識と検索を活用していたので自分なりのやり方を紹介します。
今回は不動投資ポータルサイトの楽待を使用した場合の検索とポイントを順番に解説します。
最初の1棟目をどのように検索を絞って見つけたのか参考になれば幸いです。
トップページから収益物件を探す
出典元：楽待
楽待のトップページから収益物件を探すをクリックするとこの画面になります。
収益物件を探すの見出しから、住所・沿線の隣にある🗺️地域から探すをクリックしてください。
地域を指定する
出典元：楽待
地域から探すをクリックすると都道府県と市区町村を指定できます。
今回は前向き社畜が埼玉県全体で物件を探していたので、埼玉県でチェックしました。
最初は住んでいる県や都心の郊外（埼玉・千葉・神奈川など）にスポットして検索していました。
人によって属性や資産が違うので、前向き社畜の場合は融資属性が低いので初期のパターンからスタートしました。
参考にした動画・書籍
ポータルサイトを確認しながら聴いたり、運転中にMP3に変換して耳で勉強するなど、不動産漬けの日々を送っていました。
検索条件を決めよう価格・利回り
出典元：楽待
価格は自分が出せる自己資金や借入が可能な範囲で設定します。
人によりますが、今回は前向き社畜の投資方針に合わせた検索条件で設定します。
前向き社畜は住宅ローンがあるのと自己資金が少ないので、価格の上限を1,500万円に設定しました。
利回りについては借り入れを想定している場合の注意点。
金利上昇やインフレによる不動産のランニングコスト増加などがあるので、築古や中古アパートは表面利回りは最低14%～は欲しいですね。
不動産を運用中のローン返済と経費を除いて、実質利回り8～10%くらいになるようにしています。
欲を言えば実質利回り10%以上は確実に狙いたいけどなかなか出会えないので妥協しました😅
実際に収益のシュミレーションを作成すると6％～7％利回りが下がったので、融資が降りる事業計画が立てられるか怪しかったのと、空室や他のリスクで赤字経営が続くと次の2棟目に繋がりずらいことになるので注意しましょう。
画像の利回りが12%なのは、指値の交渉で表面利回り14%～まで引き上げることを視野に入れて設定しています。
12%以下の利回りが低い物件でも、家賃収入＋α不動産の売却時の価値が高い物件ということもあるので、家賃収入重視の稼働資産、家賃収入はオマケで、売却で発揮する資産物件の2パターンがあるのでバランスよく組み入れていきたいですね。
検索条件：物件種別・築年数
出典元：楽待
物件の種別は好みの問題ですが、1棟のボタンを押せばメジャーな物件にチェックが入るので普段からそうしています。
築年数は最近だと上限を35年以内で設定することが多いです。
理由として35年以上だと設備が古く、修繕箇所が多かったり、融資が通りずらい、借り入れ期間が短い、出口戦略が取りづらいなどがあるので上限を35年以内に設定しています。
35年以上は高利回りも多くて魅力的だけど、サラリーマンをしながら修繕をする場合や修繕依頼の費用など、時間やお金を使える余力がなかったので最近は築年数を決めて絞るようにしています。
検索条件：土地権利・区域とは？
出典元：楽待
条件を付けすぎると検索結果が少なくなってしまうので、間取り～土地面積は特に条件を付けませんでした。
ですが、検索条件の土地権利と都市計画区域は知っておいた方がいいので補足していきます。
土地権利とは？
初心者向けに解説すると、所有権を除くとは借地権などの土地の所有者が別にいる場合などです。
所有権のみは土地の権利を自分が所有できると思ってもらえればOKです。
借地でも利回りが良ければ大丈夫という人もいれば、売却したいとき出口や高く売れないから手を出せないなど、人による検索項目ですね。
前向き社畜的に市街化調整区域は自分の手に負えるのか考え、自分の属性や借入しやすいか総合的に判断して無理だと判断し、最初はパスすることにしました。
人によって不動産は戦略によって宝にもゴミにもなるので、一度シュミレーションをして自分にとって宝になるか考えることが大事。
出典元：楽待
フリーワード、こだわり検索は個人の判断で使用してください。
埼玉県でここまで絞り込むと物件数もかなり減って30～40件になるので、少なすぎる場合は妥協点を見つける為に、築年数や利回り、価格などを微調整して閲覧する数を増やしたりなどをしています。
ここまでが、今回購入した物件を検索する際のやり方でした。
人によって保有資産や属性も違ってくるので、前向き社畜の例は参考の一例として活用いただければ幸いです。
前向き社畜の最初の1棟目を紹介
ここまで実際にやってきた手順を解説しました。
前向き社畜が楽待のポータルサイトから条件を絞り込み、最初の1棟目をスタートしたので物件の詳細を紹介していきます。
実は狙っているときに一度、掲載が取り消された物件だったけど、毎日ポータルサイトを閲覧していたら運よく再掲載されて速攻で購入を決意しました。
購入するまで毎日チェックするとこういう事もあるんですね。
ざっとこんな感じです。
最初は現金を稼ぐ稼働産を意識しているので、ある程度のリスクを飲み込んで購入しました。
この分かりずらい写真は現地で物件を視察した際に確認した雨樋に生えた草の写真です。
雨買付証明書を作成する際に雨漏りのリスクや撤去作業が必要になると10万円の値引き交渉をしましたが成功しました。
その他、境界非明示物件ですが隣地に境界標があったので、越境物の確認とメジャーでざっくりと計測するなどしていました。
実は物件探し中に楽待さんから取材を受けたので興味のある方はどうぞ。
「脱・社畜」を目指す年収500万円の会社員、節約で貯めた1000万で狙う1棟目は…？
最後に 不動産投資は見る視点によって戦略の幅が広がる
不動産投資の勉強やポータルサイトから物件情報のシュミレーションをしているときに、投資より経営者としての目線、戦略で考えると売れ残り物件を稼働資産にする方法を考えるようにすると戦略の幅が広がりました。
他の人にはゴミでも、視点を変えればお宝になるのが不動産投資の強みだと思いました。
なぜ？なぜ？と分析をして経営戦略の幅を広げるのは楽しいです！
不動産投資は連想ゲームみたいですね。
今回は初心者なりに不動産投資に挑戦した際の物件探しに活用した情報や考え方を紹介しました。
同じく不動産投資に挑戦する人の役に立てれば幸いの極みです。
※今回出典したgoo住宅・不動産、楽待などは事前に許可、またはサイトの規約を遵守して表示しておりますので、無断転載等はご遠慮ください。
