前向き社畜が不動産投資に挑戦したときに、融資資料の作成が初めてで少し苦戦したので、前向き社畜が日本政策金融公庫で作成した資料を基に、作成手順の解説や融資面談の経験から質問された内容やテンプレートを公開していきます！
融資面談や融資資料の作成について、これから挑戦する同じ初心者の融資や作成の時短になれば幸いです。
前向き社畜が購入した物件と融資額
500万円の借入に対して減額されましたが、400万円の借入をすることができました。
担当者の方も却下することもできたと思うけど頑張ってくれました。
減額の要因は境界非明示物件で、4室中2部屋空室で、現状の入居数と借入希望額だと返済で手出しが発生するのが要因かと思う。
作成した資料の本気度と、これまで資産形成で貯めた資金がカバーしてくれました。
物件を探す際に活用したサイトや検索条件などについては別記事で紹介しています。
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不動産投資の始め方「物件の探し方とポータルサイトの活用方法」実際に1棟目に挑戦した話し
2025/11/11 不動産投資
融資資料の作成の流れ
最初に実際に作成した融資資料のザックリした手順。
こちらを基にして各見出しで紹介していきます。
提出した資料一覧
創業計画書
創業計画書の1～9は日本政策金融公庫の書式を参考に作成したものです。
担当者の方に書類の不備や改善点を聞いて問題なかったですが、面談で気になった細かい箇所を修正したテンプレートを公開しているので、融資の参考になれば幸いです。
収益不動産シュミレーション資料は別の記事で解説しています。
見本と記事を参考に記入シートを埋めていきましょう！
1．創業の動機
1.創業の動機は、不動産投資という言葉を使うのを避けて賃貸業と言い換えるようにしましょう。
融資を受けて投資というのはあまりよろしくないので、事業をする為に融資が必要と相手に認識してもらうようにしましょう。
大体、300～400文字くらいを目安にして考えました。
面談でも投資目的なのか聞かれたので、上記の内容を基に賃貸業をやりたい動機と経験をしっかり言えるようにしましょう！
創業の動機は、冒頭に賃貸業に興味が出たキッカケ⇒事業によって目指すこと・事業の課題と解決（現在の賃貸業での課題）
前向き社畜は幼少期から住んでいた借家からの経験が賃貸業のキッカケとなります。
事業の課題と解決は、現在の日本や地域で取り巻く問題と事業をすることで解決していきますというような流れで記入しました。
創業の動機はＸの対話型AI、Grokにこの2つと300文字を指定して融資向けの言葉に修正してもらいました。
2．経営者の略歴等
2．経営者の略歴等は、会社員であれば入社から現在までの職歴と取得したスキルを記入します。
面談時はその他のスキルや副業なども聞かれたので運営しているブログの名刺を渡し、今後賃貸業のノウハウを発信してコンテンツも売り出していきたいと、担当者にひと言伝えておきました。
3．取扱商品・サービス
3.取扱商品・サービスは、日本政策金融公庫のテンプレから順番に記入して作成しました。
上から順に説明していきます。
事業内容は業種・業務・収益の確保とザックリと記入。
創業の動機と被るところがあるのでそこまで細かく書かなくても大丈夫そうでした。
取扱商品・サービスは、所有する物件に設置する設備などザックリ記入します。
セールスポイント（自社の強み）は、物件のターゲット層などを記入しました。
販売ターゲット・販売戦略は、セールスポイント（自社の強み）と被りますが、物件のターゲット層・入居付け方法・ターゲット層と合う費用対効果について記入。
競合・市場など自社を取り巻く状況は、購入する物件地域の特徴競合について記入。
上記の４つをまとめたような内容ですね。
4．取扱先・取引関係等
4.取引先・取引関係等は、そのまま不動産投資で関わる先の連絡先を記入。
記入シートが少ない場合はシートを増やして対応してください。
5．創業時点の従業員数
5．創業時点の従業員数はいなければ０人で書きましょう。
6．現在の借入状況・金融資産状況
6．現在の借入状況は、そのまま借入状況を記入。
金融資産状況は、提出する時点の資産状況＋通帳などのコピーや証券口座のスクショなどを用意しておくと面談時にスムーズです。
7．必要資金と調達方法
7．必要資金と調達方法は上記を参考にすれば取り敢えず大丈夫。
自己資金は金融資産状況から参照。
そこから、購入時諸費用と頭金を差し引いた残高を次の資料で使用します。
実際に発生した購入時諸費用の項目や計算方法などは以前作成した記事の購入時諸費用の求め方で詳しく紹介しています。
8．事業の見通し
8．事業の見通しは、現時点の家賃収入がある場合は創業当時の収支と、そこから収益を得る為の取り組みを箇条書きですが記入しています。
右側には収益不動産のシュミレーションで入力した項目なので、別途作成したシュミレーション資料と併せて面談に使用しました。
1年後の満室経営を想定したパターンはそのまま満室経営の場合の収支を記載。
右側には現時点の家賃収入と満室経営の場合の想定家賃収入を記載。
資料の経費と収入を不動産収支のシュミレーションに入力して使用します。
もう少し後半でシュミレーションも紹介します。
配布するテンプレートは売上高を入力すると、管理費と修繕積立金を自動で計算されるようにしています。
事業の見通し追加資料
8．事業の見通し追加資料は、面談日ギリギリで作成した追加資料です。
購入する物件の概要が分かる写真と補修箇所を記載しました。
今回は突貫で作成したので、今後は物件全体が分かる写真と周辺地域の写真に事業の見通しを記載して、補修箇所と金額を記載して作成した方が先方にも判断材料になるかと思います。
物件の周辺地域の特徴、その他
この資料は購入する物件の地域を詳しく記載。
人口統計情報と物件から20分圏内の企業を把握して他の資料を補足して説明できるように、こちらも追加で作成しました。
人口が少ない地域や少子化での不動産賃貸業について聞かれた場合に、問題なく言えるように想定しています。
物件のもたらす収益に補足できるように損益分岐点ついても面談ギリギリで作成しました。
別途資料 収益不動産シュミレーション資料（稼働率100%・75%・現時点50%）
こちらが提出した収益不動産シュミレーションの資料になります。
提出時は現時点の稼働率50%に加えて75%・100%という具合に複数作成しました。
赤字経営になる物件や借入額だと厳しいので、シュミレーションで詳しく判断できるので、買い付け時にも役に立ちました。
先ほどの事業の見通しで作成した資料の計算項目をシュミレーションの補足資料として面談に使用しました。
こちらのシュミレーションの作成方法については、別の記事で解説しているので参考になれば幸いです。
融資面談で聞かれた内容
日本政策金融公庫の面談で実際に聞かれた事を覚えている範囲で紹介していきます。
これから融資面談を受ける人の役に立てば幸いです。
面談は最低限、身だしなみと声のトーン、背筋を伸ばして自信がある姿で面談を受けよう！
不安だと思うけど、融資をいただければ事業を十分にこなせると相手に思ってもらわないとです！
1．買い付ける物件について
今回の物件について、現在の入居者が何年ほど入居していますか？
具体的な年数は把握できていませんが、先日賃貸借契約書の更新があり、2年以上は入居しています。
分かりました。
では、物件の売却理由は把握していますか？
はい！所有者が高齢で、登記簿上でも相続となっており、手放したかったと把握しています。
分かりました。
対象物件が境界非明示物件ですが、越境している物があるのか、今後確定測量はしますか？
はい！
現地で直接確認しましたが越境物等はありませんでした。
購入後は売却時等が発生する場合に確定測量する予定です。
なるほど、分かりました。
では、現在の賃料状況と空室状況についてご説明ください。
はい！
4室中2部屋空室で、賃料は資料の通り、○○号室と○○号室の賃料は○○円です。
不動産会社からの募集賃料が２万となっておりますが、修繕後に募集賃料を3万円に引き上げる予定です。
修繕については、資料の事業の見通しの追加資料に記載がありますが、壁紙と床は塗装とワックス掛けで済むので、大規模な修繕は発生しません。
浴室についてもクッションフロアの張り替え等を自身で交換してコストを圧縮します。
なるほど、分かりました。
修繕等はご自身で取り組むとのことですが、修繕のご経験などはありますか？
はい！
自宅の壁紙を張り替えたり、エアコンの洗浄、トイレの修繕など自身で交換や清掃などしています。
最初は自身で取り組んで、厳しい箇所は業者の方に一部委託するなど、柔軟に対応します。
また、自身で運営しているブログや今後展開する動画投稿等で不動産賃貸業についてのコンテンツも売り出していく予定です。
続いて事業の見通しについてですが、上司と相談して要望通りの金額だと厳しいとのことです。
希望が通らない場合は融資額を○○万円下げる可能がありますが、問題ありませんか？
はい！問題ありません。
自己資金が足りない場合は、現在保有している株式の一部を売却して対応致します。
ご理解いただきありがとうございます。
2．創業の動機は？
創業の動機についてご説明ください。
はい！私が不動産賃貸業を創業する動機は～以下省略（創業の動機を見ずにスラスラと説明）
※不動産投資ではないかと2回ほど聞かれても賃貸業の動機と事業だと言い切りました。
3．経営者の略歴は？
経営者の略歴について資格と昇級について。
昇級は役職等級ですか？給与等級なのでしょうか？
はい！資格は品質管理検定３級を取得し、昇級は職務の等級ですので、給与等級だと思ってもらえればと思います。
分かりました。
ありがとうございます。
4.同居家族について、家族は事業をどう思っているか？
現在同居しているご家族の構成は？
はい！母と高校2年生になる弟と私を含めて3人になります。
分かりました。
ではご家族は前向き社畜様の事業についてどう思っていますか？
はい！私の家族は事業をすることについて応援しています。
そうですか。
では、何か経済的支援等は受けていますか？
はい！家族と同居しているので、住居費と水道光熱費は別紙の家計簿のような割合となります。
分かりました。
ありがとうございます。
※働いている家族の年齢や年収・職種・勤続年数についても聞かれたので覚えておきましょう。
5.支払っている携帯料金・ひと月分の食費は？ 住居費について
生活費について質問です。
支払っている携帯料金とひと月分の食費についてお聞きします。
はい！現在の携帯料金は990円。
ひと月分の食費は約1.5万円です。
なるほど…携帯代と食費が安いですね！
携帯料金と食費の支出が低い理由はなぜですか？
はい！携帯料金はワイモバイルの格安プランを使用しているからです。
食費の支出が低い理由は、お昼は自炊と夜は会社の社食が無料なので食費の支出が抑えられています。
なるほど…分かりました。
社食が無料なのはいいですね！
続いて住居費と水道光熱費及び、毎月の生活費の支出はいくらでしょうか？
はい！光熱費について、太陽光の支払いは私が担当しています。
それ以外の住居費と水道光熱費は、私が仕事でほとんど家にいる時間が少ないので家族で支出を共有しています。
毎月の生活費としては平均して12万円程になります。
そうですか。
家族と支出を共有しているとのことで、内訳はどうなっていますか？
はい！
先ほどの太陽光の支払い、住宅ローンの一部と固定資産税、住居の設備、日用品etc…は私の管轄になっています。
それ以外の生活に関わる支出は親きょうだいの管轄です。
支出の共有と言っていますが、仕事でほとんど家にいる時間が少なく、食事なども会社の社食等を利用しているので、親きょうだいの支出と私の支出は世帯別として切り分けて考えてもらえると分かりやすかと思います。
※支出の共有だと伝わりづらかったので、○○と○○の支出は家族と支出が別々と明確に分けて伝えた方が分かりやすいです。
特に3人家族で食費が少ないことを聞かれたので、同居家族がいる場合は支出について言えるようにしましょう。
分かりました。ありがとうございます。
以上で面談は終了になります。
何か気になる点・アドバイスはありますか？
融資を結果は来週に通知致します。
今回の融資資料の不備や不足等はありましたか？
また、今後規模を拡大する場合についてアドバイスを頂ければと思います。
資料は不備や不足等はなかったので大丈夫です。
今後規模を拡大するのであれば、現在の物件を安定して経営して現状の収支を改善してください。
分かりました。
今回はありがとうございました。
最後にひと言
これにて前向き社畜が経験した融資資料の作成手順と面談の内容でした。
人によって購入する物件や属性が違ってくるので、前向き社畜の経験を活用して自分に合った融資資料を作成しましょう。
まだまだ前向き社畜も不動産投資は初心者ではありますが、初心者なりに困ったことから今回の記事を作成したので、前向き社畜が経験した不動産投資の経験が役に立てば幸いです。
