ウチコミとは？
ウチコミは大家さんと入居希望者を直接結ぶポータルサイトです。
物件を所有する大家さんが物件を掲載することでウチコミに加入するエージェント（仲介）が内見・契約業務の一部を代行してくれます。
全ての業務をこなす必要はないので初心者にも使いやすいポータルサイトです。
空室を管理会社に任せて簡単に入居させられる時代ではなくなりました。
大家でも物件の認知度アップや成約力を上げて空室対策が必要ですね！
記事数が多いので前向き社畜のウチコミ活用例を先に読みたい方はこちらの見出しから仲介業者より先に入居が決まった前向き社畜の活用・成約事例
ウチコミの費用について
成約時に担当エージェントへ仲介手数料として賃料1ヶ月分(+税)をお支払いするシンプルな金額設定です。
例えば前向き社畜の保有物件は家賃2.4万円。
管理会社or仲介業者が成約した場合のAD（広告費）は4ヶ月分、フリーレント2か月分で募集しています。
大家側の客付けではウチコミのおかげでADが3ヶ月分浮くので、仲介手数料1ヶ月＋（税）、フリーレントを4ヶ月に変更して空室5ヶ月目で成約しました。
家賃が３万円以下でADが3以上になると地域的に需要が皆無。仲介業者も割に合わないのでポータルサイトに載せるだけで客付できません。
ぶっちゃけてしまうと自分で満室にするつもりなのでAD4は業者へのパフォーマンスですね。
大家側はフリーレント4ヶ月だと仲介側でつり合いが取れないのでこちらは広告費（AD）を出す気があるんですよアピール。
ADの積み増しや空室期間が長いのであればウチコミを活用してみてることをオススメします。
別途ADが必要ないので浮いた費用分をキャンペーンにしてみてはいかがでしょうか。
その他費用については、大家コネクトという月額制のサブスクプランがあります。
大家コネクトのプラン一覧
| 2026年6月時点 | 無料（未加入） | スタンダードプラン | プレミアムプラン |
| 月額料金 | ￥０ | ¥3,980 (税込 ¥4,378)/月 | ¥6,480 (税込 ¥7,128)/月 |
◇大家さんのぶっちゃけ掲示板
ウチコミ！大家会員のみの完全クローズドな環境で意見を交わす事ができます。 ニックネームで投稿できるから自由に発言する事ができ、さらに参加しているのは大家さんのみなのでリアルな意見が集まる掲示板です。
| 質問閲覧・質問投稿 | ○︎ | 〇 | 〇 |
| 回答閲覧・回答投稿 | × | 〇 | 〇 |
◇ライブトーク
決められた時間にみんなで集まってチャットを行う、まるでその場で会話をしているような、掲示板とは異なるコミュニケーションサービスです。 定期的にウチコミ！事務局よりテーマと時間が告知され、そのテーマに沿った話題で盛り上がれます。
| 参加 | ✕ | 〇 | 〇 |
| アーカイブ閲覧 | 〇（閲覧期限あり） | 〇（無期限） | 〇（無期限） |
◇リアルイベント
※別途料金が必要です。開催内容・プランによって料金が異なります。
15,000人の大家会員を持つウチコミ！が、勉強会や懇親会など、大家さんだけのイベントを開催します。
| 参加応募 | 〇（※） | 〇（※） | 〇（※） |
◇非公開データ
どこにも公表されていない「約10万人の入居希望者会員を対象にしたアンケート結果」などのウチコミ！収集データが確認できるサービスです。
| データ閲覧 | 〇（※） | 〇（※） | 〇 |
◇賃貸不動産オーナー向け経営情報誌 月刊「地主と家主」
| 毎月無料郵送 | ✕ | ✕ | 〇 |
◇物件の優先表示
入居希望者会員10万人のお部屋探しサイト「ウチコミ！」内にて、お部屋が目立つよう優先表示されます。
優先表示には「物件検索結果の上位表示」「トップページ PICK UP枠への表示予約」「エリアポップアップ」の3種類があります。
| 物件検索結果の上位表示 | ✕ | 〇 | 〇 |
| トップページ PICK UP枠への 表示予約 | ✕ | ✕ | 〇 |
| エリアポップアップ 表示予約 | ✕ | ✕ | 〇 |
問い合わせがなかなか来なかった物件が閲覧数10倍になりすぐ成約まで至った事例があるとのことです。
例えば普段のADを下げた金額分でプレミアムプランに加入して試しに効果があるのか試してみるのも手かも知れませんね。
◇写真掲載枚数増加
通常 1部屋に対して合計13枚しか登録できない部屋写真が、+7枚の合計20枚登録できるようになります。
| 写真20枚/1部屋 登録可能 | ✕ | 〇 | 〇 |
1Kの物件なら部屋と設備、外観を含めても無料会員でも充分な掲載枚数でした。
部屋が広いと13枚では少し物足りないかな？
◇売却物件掲載無料
通常 月額4,980円かかる売却物件掲載が、無料になります。
掲載をすると、約15,000人のウチコミ！大家会員全員が物件を閲覧する事ができます。
| 掲載無料 | ✕ | ✕ | 〇 |
2026年6月時点で実際に掲載物件を覗いてきましたが、購入リクエスト78件に対して掲載物件が1件と供給が少なかったです。
供給サイドがかなり少ないので78人に売りたい物件を直接提案できるので穴場かもしれないですね。
◇オーナー専用動画サービス「ウチコミ！プラス」
不動産投資や賃貸経営を中心に、世界経済から金融、マーケティングなど賃貸住宅オーナーや不動産投資を始めたい方が今ほしい情報を動画やウェビナーを通じてオンデマンド(一部ライブもあり)で配信するサービスです。
| 視聴無料 | ✕ | ✕ | 〇 |
◇賃貸住宅オーナー向け情報誌「ウチコミ！タイムズ」
創刊以来、不動産投資、賃貸経営に関する情報はもちろん、業界の課題や最新情報のみならず、オーナー個人にフォーカスした記事を掲載するなど、一貫してオーナーに寄り添い、役立つ情報を発信していた情報誌です。
| アーカイブ電子書籍 無料閲覧 | ✕ | ✕ | 〇 |
◇AI大家税理士による賃貸経営相談
相談したい内容をフォームに入力すると、最新技術のAＩシステムが、まるで人と話しているような自然な対話で相談にのってくれます。
| 相談フォーム利用 | ✕ | ✕ | 〇 |
◇利回りシミュレーター
賃貸物件の利回りシミュレーションが簡単に行える便利機能です。
| 利回りシュミレーション | ✕ | ✕ | 〇 |
◇物件管理ツール
情報入力画面（入居状況）やキャッシュフロー（物件収支）を一覧で管理できます。
| 物件管理ツール | ✕ | ✕ | 〇 |
ウチコミ！物件管理ツールの使い方PDF
物件管理ツールの使い方についてPDFを確認してみましたが、部屋ごとの修繕や収支を入力できるのは便利そうです。
気になる点はPDF出力の説明がなかったので実装されてないかも？
PDF出力ができれば管理以外に融資資料の作成も便利になるので、運営さん実装or実装済なら連絡お願いします！
◇マイソク作成
ウチコミ！に登録している賃貸物件のマイソク作成が簡単に行える機能です。
| マイソク作成 | ✕ | ✕ | 〇 |
| 無料０円 | スタンダードプラン ¥3,980 (税込 ¥4,378)/月 | ¥6,480 (税込 ¥7,128)/月 |
マイソク作成はプレミアムプランでないとできませんが、間取り図作成は無料で行えるので月額会員で無くても使える機能が豊富ですね！
これでウチコミさんが保証会社と連携していたら自主管理大家としてはエージェント側の保証会社に依存しないで柔軟に審査ができるかなと思います。
ウチコミさん保証会社提携の実装お願いします（願望）
物件の登録方法
ザックリ登録方法について紹介します。
登録済みで前向き社畜の活用事例が知りたい方は見出しの仲介業者より先に入居が決まった前向き社畜の活用・成約事例にジャンプしてください。
物件登録・編集
Sumaplaや住宅セーフティネット等に以前登録した経験がありますが、物件登録はウチコミ！が一番使いやすかったです。
始めにログイン後、画像の物件登録・編集画面に沿って物件情報を埋めていきます。
情報を埋める際は物件の情報充実度を100%になるように頑張りましょう！
画像の右側に情報充実度があるのでこちらを100%にしましょう。
物件登録後に100%でない場合は充実度UPから確認して修正します。
上記が充実度アップに必要な項目です。
前向き社畜は実際に埋めて100%にしましたが、ただ100%にして終わりではなく定期的に見直しましょう。
PRタイトル、コメント
前向き社畜のPRタイトルは敷金礼金＆初期費用ゼロ！と一番伝えたい情報を最初に持ってきてインパクトが残るようにしています。
入居希望者が惹かれてクリックするかどうか考えて最初に目にするタイトルは実際に掲載物をチェックして適度に修正するようにしています。
PRコメントは以前投稿したジモティーを活用した記事が参考になると思います。
設備チェック
設備チェックは当たり前ですが埋められるほど良いと個人的に思います（室外機洗濯機置き場のチェックは厳しいですが）
前向き社畜の一例にはなりますがペット可、保証人不要の場合はトラブル防止に弁護士保険に加入しています。
というのも保証人不要でも保証会社に受からず。
結局、連帯保証人を立てる入居者や物件を購入した時の契約トラブル対応として加入しています。
過疎地域なのでリスクを取って入居させるので定期借家も活用しています。
物件ハッシュタグ
設備チェックの他にも部屋編集にはウチコミ！ならではのハッシュタグが設定できます。
上記のハッシュタグは一部に過ぎません！物件登録の際は是非とも活用してみてください。
ウチコミ！ではハッシュタグごとに特集を組んでくれているのでしっかり埋めていきましょう！
ウチコミ！：お部屋探し特集
写真10枚以上登録、間取り図登録
写真は10枚以上とありますが、前向き社畜の1K物件では駐車場や外観、内装、キッチンや浴室の全体写真と各設備で埋まりましたので達成は余裕かと思います。
注意点は自分で写真を撮る場合は暗すぎない、写真の傾きは偏見報道やホラーに使われる心理的不安になる効果（ダッチアングル効果）があるので気を付けましょう！
人間は目からの視覚情報が80%～90%以上と言われているので写真は特に重要ですね！
不動産屋任せで納得できる写真が撮れていない場合は自ら撮りに行くかプロに頼るのも良いかもしれません。
間取り図は管理会社から事前に使用許可を貰っています。
ウチコミでは無料で作成してもらえるので自主管理の方は活用してみるのもありですね。
大家サーチ、プロフィール写真の登録
大家サーチやプロフィール写真は他のポータルサイトにない要素ですね。
あるとしたらSumaplaは大家のプロフィール項目があります。
話を戻しますが、大家の経歴や趣味。大家になったキッカケを記載することができます。
以前仲介業者が休みで代りに内見の対応した際、大家サーチの入居希望者に一言を覚えていたみたいで感触が良かったです。
家賃2万円の物件に住んでいた経験のある大家が入居者目線で手掛けた物件のひと言が内見の緊張感を和らげてくれました。
プロフィール写真は元気な笑顔で！と言いたいところですが念のため横顔で載せています。
素顔がNGの人は似顔絵や風景でも良いと思います。
以上で各項目をザックリした説明にはなってしまいましたが、操作は簡単なので使いながら慣れていきましょう！
ウチコミに対する愛で長くなりましたが、次で本題の事例に移ります。
仲介業者より先に入居が決まった前向き社畜の活用・成約事例
先に前向き社畜の物件の情報や募集内容を紹介するので、成約事例と関連付けて参考にしてください。
過疎アパートの稼働率について
人口・世帯については人口10,000人、世帯数5,000世帯（絶望的）
| 2025年11月25日 | 1棟4室（1K）アパートの引き渡し日 |
| 2025年11月25日 | 稼働率50%（空室の1部屋は原状回復必要） |
| 2025年12月31日 | 入居中の部屋から配管の漏水を発見 |
| 2026年1月 | 原状回復完了後に2部屋募集開始（漏水した部屋も修繕完了） |
| 2026年2月 | 稼働率25%（漏水した部屋の入居者が退去）追加で1部屋募集開始 |
| 2026年5月 | 稼働率50%（ウチコミで成約） |
| 2026年6月 | 稼働率75%（ジモティーでお問合せからのウチコミで審査＆成約） |
| 2026年6月20日時点 | ウチコミで成約した入居者の紹介で最後の一部屋審査中（ほぼ入居確定） |
４月にかけて募集条件の修正やウチコミでの募集を開始しました。
ウチコミに助けられて足を向けて寝られませんね💦
物件概要と募集内容
| 築年数 | 築1992年 |
| 間取り | 1k |
| 駅徒歩 | 41分 |
| 家賃 | 24,000円 |
| その他 | フリーレント4ヶ月（ウチコミ限定）、敷礼・初期費用ゼロ、ネット無料、宅配ボックス有り |
| 周辺環境 | 目の前が田んぼと山で商業施設が徒歩圏内にナシ |
お問合せや成約の大きな要素は赤印の家賃とその他だと分かりますね。
このあと前向き社畜がウチコミ！をフル活用した手法をいくつか紹介しています！
ウチコミの仲介手数料でADを節約して活用
前向き社畜の物件は大家側の掲載と管理会社・仲介業者の各自でフリーレント期間やAD（広告費）を変えてどちらが入居するのか実験目的として募集していました。
結果は3部屋とも前向き社畜が募集した条件で入居しました。
今思うとAD1ヶ月分、フリーレントを3～4ヶ月分にして大手のポータルサイトに掲載してもらった方が早く入居した可能性がありましたね。
安い家賃で過疎地域だとAD4ヶ月分でも客付けできないことが分かりました。
実験でADを4ヶ月分にしたけど、正直払わずに済んでよかったと管理会社と仲介さんには悪いですが思います💦
ウチコミ✕ジモティーの合わせ技
実際にジモティで掲載して内見・契約をウチコミに丸投げしました！終わり！と言いたいところですが、前向き社畜の物件は最凶の過疎地域だったのでジモティーに掲載しただけだと閲覧数やお問合せが伸びませんでした。
なのでジモティーの規約内で掲載の編集とインパクトのあるタイトル、エリア、掲載内容を工夫しました。
ジモティーで取り組んだ募集方法についての詳細は別途記事にしたので参考にどうぞ。
ウチコミ✕ポスティングの合わせ技
ウチコミでは掲載した物件の部屋ごとに閲覧・お問い合せ数を大家が直接確認することができます。
アクセスログは前向き社畜が実際に掲載している物件の画像です。
管理会社で募集してから5ヶ月間。反響・お問合せゼロの定期報告を受けますが、ウチコミでは実際の閲覧数を把握して入居者目線に立って手が打てました。
この機能を活用してポスティング時の効果測定オプションのコストをカットしつつ、ウチコミに誘導することでADを節約しながら浮いたコストを入居者にキャンペーンとして還元することができます。
前向き社畜はCLIP STUDIO STARTというペイントソフトを活用していますが、余分な費用をかけたくない人はパワーポイントで作成するとよいかと思います。
QRコードの作成については株式会社シーマンが無料でQRコードを作成できるサイトを公開しているので、前向き社畜は名刺やチラシ等に活用しています。
株式会社シーマン：QRコード[二次元バーコード]作成 【無料】
株式会社セルシス：CLIP STUDIO PAINT PRO
攻めの空室対策！ウチコミお部屋リクエストで直接アプローチ！
ウチコミには物件を探している入居希望者が希望するエリアや条件を掲載しています。
ログインして右側にあるお部屋リクエストを選択すると入居希望者の希望条件が掲載されているので、こちらから希望条件を提示している入居希望者を探してアプローチしていました。
積極的な客付けができるので日に1回は新規掲載をチェックしてメッセージしていました！
ひと言
今回はウチコミに助けられて良い機能なので布教したい！実際に活用した例などを紹介して助けになればと思い記事にしました。
過疎地域でアパートの満室に挑戦するには不動産会社の客付け力だけでは不十分。
ましてや受け身の姿勢では無理だと購入前から分かっていたので、ウチコミのメリットを最大限活かしつつ、コストを抑えて入居したくなる募集内容、認知度アップをするにはどうするべきか模索していたので、皆さんも物件と向き合って空室対策を頑張っていきましょう！
大家自身が120%の客付け力を手に入れれば多少はどうにかなると脳筋思考で1棟目を手がけました。
今後も不動産での経験談や失敗なども記事にしていくのでよろしくお願いします！
