入居付けはPV数（物件認知度）を上げるのが重要！
前向き社畜はブログを投稿している視点から、過疎地域だろうと認知されれば埋まらないことはないと思って1棟目を購入しています。
欲しくなるモノ（ニーズ・コンセプト化）を作る。発表（認知）して商品を売る（物件）
というフローが当時頭の中にありました。
過疎地域狭小アパート満室にした空室改善
前向き社畜が購入した物件は毎月管理会社から報告をしてもらっています。
管理会社・仲介業者側で3室を募集から5ヶ月間での反響は問い合わせ、内覧希望ゼロでした。
前向き社畜が取り組んだ入居付けや今後取り組む予定だった空室改善について紹介していきます。
やる予定だった空室改善
- 物件名の変更
- バーチャルホームステージングの導入
- 物件の外壁一部塗装（diyで５万円以内）
取り組む予定でしたが満室になったので今回は見送りました。
仲介・管理会社側へのアプローチ
- ADの変更
- 画像の差し替え
- 募集条件変更
一般的な内容なので今回は省略します。
ニーズ・コンセプト調整
管理会社から定期報告を受け、募集から1～2ヶ月目で問い合わせ・内見はゼロ件。
以降自分で募集するまで競合物件との差別化を徐々に行ないました。
文章だと分かりずらいので表にしたので参考にしてください。
ニーズ・コンセプト調整時系列
募集開始時の募集内容は家賃3.0万円、敷金礼金０円、フリーレント2か月分、初期費用は10.45万円、AD2か月分。
付加価値を上げる為にサーモスタット水栓、インターネット設備、宅配ボックス、防犯カメラ完備しています。
最終的な募集内容は家賃2.4万円、敷金礼金0円、フリーレント4ヶ月分、初期費用0円（コストカットや大家側で負担）、AD4ヶ月分（大家側のポータルサイトで入居したので実際は1か月＋税しかかからなかった）
| 時系列 | 募集家賃 | ニーズ・コンセプト調整 | 仲介・管理会社 | |
| 2025年11月25日 | 1棟4室（1K）アパートの引き渡し日 | ー | ー | ー |
| 2026年1月 | 管理会社に2部屋募集開始依頼 | 3.0万円 | ー | ADは2か月分 |
| 2026年2月 | 稼働率25% 追加で1部屋募集開始 | 2.8万円 | 初期費用10.45万円を7.15万円に変更 | ,, |
| 2026年3月 | ポスティング依頼 | ,, | チラシキャンペーン実施 募集条件にペット可を追加 | ,, |
| 2026年4月 | 4月から大家側でも大規模な空室改善 | 2.4万円 （地域最安値） | 初期費用ゼロで募集 倉庫利用、生活保護、SOHO可を追加 | 一部屋ADを3ヶ月分に変更 |
| 2026年4月 | ジモティー、ウチコミ！その他2つで募集開始 | ,, | フリーレント4ヶ月分を実施（大家ポータルサイト限定） | ,, |
| 2026年5月 | セーフティーネット住宅で募集＆自分でポスティング活動実施 | ,, | 打てる募集内容は全て打ち出して問い合せが増加 | ,, |
| 2026年5月 | 稼働率50%（ウチコミで成約） | ,, | ,, | 2部屋AD4ヶ月分に変更 |
| 2026年6月 | 稼働率75%（ジモティーでお問合せからのウチコミで審査＆成約） | ,, | ,, | ,, |
| 2026年6月 | ウチコミで成約した入居者の紹介で最後の一部屋審査中 | ,, | ,, | ,, |
| 2026年7月 | 審査通過後稼働率100%達成（但し、フリーレント4月分だったので収入はこれから） | ,, | ,, | AD4ヶ月分の効果なし |
ウチコミ！で成約したのでAD4ではなく、仲介手数料1か月分で済みました。
前向き社畜の物件のニーズ・コンセプトは単身・低所得者向けでした。
家計に優しい家賃、入居の壁である初期費用の撤廃、フリーレント4ヶ月分は本来支出の大きい引越し費用をカバーしているのが入居者視点では魅力的に移りました。
ネットや宅配ボックスも単身者向けを意識しています。
逆にペット可や倉庫利用、SOHO可を追加しただけでは、地域と物件から見て結果的にニーズに合わなかったです。
ニーズとコンセプトが合っていないとAD4ヶ月分は効果がありませんでした。
逆にニーズとコンセプトが合っていれば今回の3部屋のように仲介手数料1か月分でも入居することが実験した結果分かりました。
大家自身でもポータルサイトを投稿
ニーズ・コンセプトが出来上がっても物件の認知度が無ければ意味がありません。
大手のポータルサイト以外にも大家側でもポータルサイトを投稿して認知度を上げましょう！
管理会社や仲介業者以上のクオリティーを出せるのは大家自身なので、ジモティーやウチコミ！などを積極的に活用すべきです。
その他にも生活保護受給者層を獲得するためにセーフティーネット住宅を活用したり、生活保護受給者専門の仲介業者に営業をしていました。
管理会社から問い合わせや内見がゼロの報告でも、前向き社畜の募集したポータルサイトでは反響や問い合わせが複数きていました。
今はネットの時代なので使えるポータルサイトやメディアは積極的に活用しましょう！
維持費の掛からないポータルサイトのまとめ記事も投稿しているのでよかったら参考にしてください。
ポスティング活動
今回は策がハマりませんでしたが、ポスティングは物件の認知度を上げる方法としてメジャーな手法です。
問い合わせや反響を知るキッカケにもなり、次の対策を打つことに繋がります。
デメリットとして、ポスティングを外注する場合は費用が掛かり、自身でやるにしても時間と労力を消耗します。
競合物件とあまり変わらない物件のスペックでキャンペーンの場合効果が薄いので取り敢えずポスティングするというのはコスト面や解決策にならないので気をつけましょう。
空室の部屋が少ない状態や低い家賃でやると費用対効果が薄いです。
やるにしてもニーズとコンセプトをしっかり固めて！
先にポータルサイト、メディアを充実させて仕上げてネットからの認知度上げて、ダメなら最終手段！
チラシのキャンペーンや反響測定はポータルサイトのウチコミ！のQRコードをチラシに貼り付ける方法を取っていました。
活用例はウチコミの記事で紹介しています。
外観・内見環境を整える
認知度アップ＝入居するではなく、内見をした際の第一印象が成約に繋げる為に重要です。
人間の視覚情報は約80%を占めています。なら80%に良いアプローチができれば成約に繋がりますね。
例えば外観や共用部が汚い＝管理されていない？治安が悪い？と最初の段階で不快感を覚えてしまいます。
購入したばかりの物件状態を見てみましょう。
こちらの写真ではパッと見ただけでまず錆びた階段と色褪せた床と自転車が印象を悪くさせていますね。
写真では見えませんが、空室の部屋にあるポストには投函が溜まっていました。
定期的に処分するか目立たない色の養生テープを貼って封鎖しておきましょう。
階段は錆を落として塗り直し、写真の映りが悪いですが床は塗装しました。
塗装した床の状態です。
個人的に同じ色で塗り直すならバリューアップ目的で色も変えるべきだったかと思いますが、それでも修繕前と比較すると大きく印象が違います。
以前は白線が消え車が雑に駐車されていました。
before前のちょうどいい画像がなくて申し訳ないですが、白線と亀裂を補修したことで区画ごとに駐車され、大きい亀裂も埋めたことで雑草や水溜りがなくなり印象が良くなりました。
使われていなかった自転車は最終的に持ち主が退去したと同時になくなり印象が良くなりましたね。
共用部と外観は最低限綺麗にするだけでも物件の雰囲気が変わるので、その後の内見に繋げる為に整えましょう！
POP（ウェルカムボード）、物件パンフレット、スリッパの設置
実際にPOP、物件パンフレット、スリッパは内見の滞在時間を増やす目的での設置が多いです。
POPの場合、して欲しい行動に誘導する目的で設置しています。
例えば内見用の電気を把握していない入居者や仲介業者に使ってもらう為であったり、パンフレットを手にとってもらうなど。
物件のパンフレットは内見希望者や普段こない仲介業者に伝えきれない情報を補う効果があります。
前向き社畜が作成するパンフレットの構成は以下の通りです。
1枚目に目次と問い合わせ先、サイトのQRコード。
2枚目に周辺施設の一覧、物件の設備と募集内容。
3枚目に内見用に間取り図とメモ欄を作成しています。
突発の内見希望で仲介業者の代わりに内見を対応していて実際に使用してみましたが、パンフレットと合わせて質問があったり、逆にアピールポイントを紹介できました。
大家さんがあまりグイグイくるタイプが苦手な人もいるので基本は仲介業者を通すようにして、パンフレットで補足しておきましょう。
続いてスリッパですが、あると成約に繋がるというよりも、部屋の衛生管理やおもてなしの印象を与えるという要素かと思います。
スリッパや内見用の電気、カーテン、清潔感などが行き届いた丁寧な対応であれば内見の印象や滞在時間に繋がると思います。
以前住んでいた安い物件の例ですが、内見した時にシャッターが閉まって薄暗い、部屋の清掃がされていないので髪の毛が沢山落ちていました！
募集している写真と実物の乖離はビックリでしたね。
スリッパも持参していなかったので早めにチェックして退散した経験があります💦
入居する時は自分で清掃してささくれたフローリングにタイルカーペットを置いてなんとか住んだ経験があるので印象は大事ですね！
内見用の電気を契約
先ほどお伝えしましたが、人間は約80%視覚情報に頼っています。
内見用の電気は物件が明るいだけで印象が明るくなり、薄暗い状態で内見すると怖いですし、隅々まで確認できないですよね。
始めて行くところが暗いと何故か不安になりませんか？
電気契約前に買ったアパートの中に入る時は怖かったので明かりは偉大ですね！
シャッターをしたままだと重苦しく、狭い印象なので照明とレースカーテンの導入を検討してみてください。
前向き社畜は内見用にループ電気を利用しています。
ループ電気は電話以外にお問い合わせフォームから電気を解約できます。
いちいち電話しなくていいので個人的にオススメ。
ひと言
管理会社、大家、入居者の３つの入居する意見や考え、視点を把握して改善できないと多くのポータルサイトでの募集やAD4ヶ月分でも埋められません。
常に学び続け、得た知識で行動に移ることで競合物件に負けない成功体験と自信を得ることができました！
物件のニーズ捉えて、コンセプトを固めてから購入や募集のアプローチしましょう。
初の大家デビューとして入居付けの難易度が高かったですが今回の経験が参考になれば幸いです。
空室対策で勉強になった約120分の動画の一覧を記事にまとめたので参考にしてみてください。
