前向き社畜が苦労した1棟目
不動産投資最初の１棟目は過疎地域＋1Kアパートという、いかにも入居付けに苦労するだろうと分かっていましたが、物件価格の安さと高利回り、自分ならdiyで修繕して満室にできるという自信（今振り返ると頭を殴りたい）があり日本政策金融公庫からの借入で購入しました。
当時は賃貸の世帯数が約1,000世帯分の2部屋埋めれば満室になると思っていましたが、買ってすぐに漏水を発見し、修繕後にその部屋の住人は引っ越してしまいました。
稼働50%から25%になり、修繕費も掛かるという1棟目のスタートを切ることに💦
1棟目の地域と物件の特徴
| 地域 | 埼玉県と群馬の境目のK町 |
| 人口・世帯数（2025年） | 12,700人（前年比－127人）・5,970世帯（前年比＋67世帯） |
| 物件種別,築年数,間取り | 4戸アパート,築34年,1K（約26㎡） |
| 購入価格,諸費用＆修繕設備費用 | 550万円,約200万円 |
| 借入先,借入額,返済期間,金利 | 日本政策金融公庫,400万円,固定元金均等10年,2.05% |
| その他 | 部屋数分駐車場有り、駅徒歩40分、一部屋原状回復必須 |
人口・世帯の流入皆無で新規の入居が期待できませんが、この地域で本気で取り組む競合他社がいない点、今後新規の賃貸アパートの供給は恐らくない。
その分一度入居したら長期の入居が期待でき、物件の購入額と規模から採算が合うと考えていました。
表面利回りが高くても空室を埋められなければ意味がありませんが💦
1棟目満室までの道のり
一応2025年11月25日に物件を引き渡し、2026年1月に部屋の修繕が完了して2部屋の募集を開始。
2月に追加で一部屋募集して2026年7月に満室になりました。
| 2025年11月25日 | 1棟4室（1K）アパートの引き渡し日 |
| 2025年11月25日 | 稼働率50%（空室の1部屋は原状回復必要） |
| 2025年12月31日 | 入居中の部屋から配管の漏水を発見 |
| 2026年1月 | 原状回復完了後に2部屋募集開始（漏水した部屋も修繕完了） |
| 2026年2月 | 稼働率25%（漏水した部屋の入居者が退去）追加で1部屋募集開始 |
| 2026年5月 | 稼働率50%（ウチコミで成約） |
| 2026年6月 | 稼働率75%（ジモティーでお問合せからのウチコミで審査＆成約） |
| 2026年6月 | ウチコミで成約した入居者の紹介で最後の一部屋審査中 |
| 2026年6月 | 審査通過済みの最後の部屋で掃除中ラットサインを発見（駆除依頼） |
| 2026年7月 | 審査通過後稼働率100%達成（但し、フリーレント4月分だったので収入はこれから） |
築古で表面利回りが高いのでトラブルは想定していましたが、ここまで早く起こる（見抜けなかった）とは失敗ですね。
1棟目の良かった点、反省点
今回のアパートは販売金額が600万円から最終的に550万円で購入することができ、周囲に売りに出ている類似物件より約200万円ほど安く購入できました。
1棟目は原状回復が必要な部屋をdiyで修繕に挑戦。ご近所の挨拶回り、漏水トラブル、ネズミ駆除のトラブル、内見対応や空室の3部屋を全て自分で募集して客付けに成功しました。
一通りの大家業の仕事を1棟目で経験することができました。
そして過疎地域、狭小アパートを4室全て満室にすることができた経験が自信に繋がりました。
反省点は物件の購入前に漏水を見抜けなかった甘さ、境界非明示物件だったので外観周りの境界に重点して内見に来ていたので、事前に部屋ボロ具合は写真で確認していたので、当日は室内を確認していなかった（連絡して行ったけど室内の鍵を借りられなかったのもある）
一度法人が買い付けを出してポータルサイトから消えた物件だったので再掲載されて内見を焦り過ぎました💦
水回りはもし空室で確認できるなら床下や浴室の天板からしっかりと確認しましょう。
あれ以来、天井や床下にホコリまみれで潜り込んで床や配管の確認するようになりました。
1棟目の痛い教訓
1棟目のトラウマから2棟目以降買い進めを検討する時に気を付けるようにしている教訓です。
実体験からのソースを基にしているので、これから挑戦する人は失敗を避けられるように糧になれば前向き社畜が成仏できます。
1K・ワンルームは幅広い層を取り込めない
購入前に田舎の地方では狭小アパートの入居付けが厳しく、不動産会社からも厳しい状況と言われました。
想定していましたが、空室対策をしてもまず世帯の流動性が皆無＝検索する層が皆無なので問合せ事態が発生しませんでした。
購入した経験としてもう一つ、私の物件の目の前に小学校があり、物件の清掃で立ち寄った際、目の前にあるファミリー物件は8割近く埋まっており、子供達や高齢者の声が聞こえているので、高齢者～ファミリーと幅広く層を獲得している物件と比べて、私の狭小アパートは学区が近くにあってもそちらの層に対して需要が取り込めなかったです。
田舎寄りの地方ほど安く物件を購入しない限りは手を出すのは避けるのが賢明です。
元々の平米数が広ければ間取り変更という手が打てますが、平米数が小さいとそのままの間取りで運用するしかないです。
地方でも東京のようにその地域に狭くても住みたいと思える理由がある地域以外の部屋の広さは強みであり物件購入の指標ですね。
不動産会社からも狭小アパートは厳しいけど、ファミリー向け戸建て賃貸の需要はあると言われていたので、間取りと平米数、物件の種類は地方では特に重要だと反省💦
最低居住面積水準は、世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準で、年齢によって適用面積が違ってくるので割愛しました。
シンプルに部屋が広ければ取り込める層が広がると思ってください。
気になる方は国土交通省の住生活基本計画（全国計画）、またはSUUMOが分かりやすい図を作成しているのでリンクを貼っておきます。
国土交通省：住生活基本計画（全国計画）
SUUMO：3人家族が暮らしやすいマンションの間取りや広さは？子どもの年齢を考えた物件選びのポイントも解説
狭小アパートの田舎物件の場合、徒歩圏内に商業施設がないと入居が厳しい
同じ田舎でも入居率が高いワンルーム物件は徒歩圏内にスーパー（100均とクリーニング併用店舗）やホームセンターが揃っている地域では現状回復をしていなくても入居者が多かったです（実際にボロボロでも安くて住んでいましたが生活環境が最低限あったので住んでいて快適でした）
実際敷地は広いのに車が少なく、車を持たない高齢者層を獲得していました。
駅から遠くても最低限周辺に買出しに行けるかどうか、バス停が近くにあるのかは地方では加点ポイントだと大家側と入居者を経験した視点から思います。
ファミリー向けなら学区や保育所、幼稚園も重要ですね。
高齢者層なら最低限医療機関や商業施設が近くにあるのかも地方賃貸経営の指標になります。
自分の物件は車でそこそこの距離に施設があるので商業施設の有無で需要が外れているが丸わかりですね💦
既存の賃貸世帯から引き込む手法（ポスティング等）だよりの戦略は購入を避けるべき
世帯の流動性が皆無でキャンペーン付チラシで既存の賃貸世帯から入居者を引き込むという戦略を想定して物件を購入しましたが、流動性が皆無＝一度取り込めば長期入居が見込めと想定していましたが、そう甘くはなく、その物件に根を張った入居者を引き剝がすのは簡単にはいきませんでした。
ポータルサイトの閲覧皆無な過疎地域なので認知度を上げる目的と合わせて、同じ物件スペックでも昔から住んでいて家賃が高いままの層の取り込みも狙ってポスティングを実施しましたが反響・お問合せがありませんでした…
ポスティングは複数回やると効果が見込めるそうですが、今回は繫忙期にキャンペーン盛りまくりでも認知度がダメだったので、次にやるならキャンペーンを増やして、保有物件の近くで似た規模のアパートに数十枚規模の自主投函でも良いのかと思いました。
ポータルサイトの掲載と修正が先！
ポスティングの外注費用が重いのでそう何回もできません。空室期間による損失と加味して何回依頼するのか？賃料や初期費用、チラシ特典などが刺さるのかをリサーチしてから依頼しましょう。
diyで安く直せても家賃3万円を切るバリューアップも見込めない狭小アパート物件・部屋は割に合わない
修繕後に築古戸建ての購入金額と年間の家賃に差が余りないなら、私が購入した狭小4戸アパートなどは特に手を出すべきではないと思います。
それはなぜか…戸建てと同じ利回りと床面積でトイレ・浴槽・給湯器・配管などの設備諸々が４つもあってたまるか!! ということです。
戸建てなら給湯器1台、トイレは1～2台として、浴槽も１つで済みます。低家賃の4戸アパートだと金額と修繕の手間が3～4倍だということを甘く見てはいけませんね。
その他に一部屋の家賃が３万円を切る物件で下手にバリューアップ修繕などしても家賃が上がる分けでもないという点も気を付けるべきですね。
diyで修繕して運用すれば確かに利回りは良いと思ったけど、家賃3万円を切るとdiy修繕で対処できないレベルだと特に痛いです。
給水管の漏水✕部屋数などを考えるとお金と手間が多い＋目に見えない修繕で家賃が上がるわけではありません。
この賃料相場になってくると質より家賃が安ければ良い！でも、室内がきれいな状態で募集＋差別化をしないと競合物件に負けるという、投資労力に見合わない物件が出来上がるので気を付けてください（教訓）
実質利回り13%なので完済後のキャッシュフローが美味しく修繕も織り込めるけど、完済までの手出しリスクが高いので規模拡大の初期段階は気を付けましょう。
1棟目のしくじりから購入前に気を付けてること
攻め過ぎた地域と物件を購入して大やけどしかけた身として、最低限気を付けた方がいい教訓…いえ…トラウマですね…
2棟目以降を購入する際の購入方針として紹介します。
失敗から学ぶのが好きですが、ブログを見てくれる人はわざわざ失敗する必要はないのでここで学んで挑戦してみてください。
周辺地域のヒアリングとニーズに合った規模と物件を第一方針にする
今回の1号物件では不動産会社からのヒアリング結果を甘く見たことが長期空室に苦しみました。
前オーナーの管理会社からは入居付けは簡単ではないと釘を刺され、現在の管理会社からはワンルーム系の間取りは年1件成約する地域だと報告がありました。
賃貸世帯約1,000分の2部屋なら満室にできるだろという考えは甘く、①同類物件周辺の空室期間であったり、売りに出ている物件の空室や賃貸の理由が②原状回復が甘いのか？③既存設備が古いのからなのか？④ニーズに合った間取りなのか？⑤単純に過疎地域だからなのか？
売却の理由と深刻な空室理由のなぜ？を甘くみたことが失敗の要因でした。
1棟目の反省点でも紹介しましたが、特に致命的だったのが④ニーズに合った間取り選択（狭小だと間取り変更ができない）と⑤過疎地域による賃貸の供給バランスが悪いは物件購入後に大家側ではどうすることもできないので避けるのが無難ですね。
③の既存設備が古い（老朽化）については購入前から調査して気付いていれば指値交渉できたはずですね。
致命的な組み合わせを避ければ少し当てはまっていても検討できますが、前向き社畜のように①～⑤を全て分かっていて物件を購入するなら修羅の道だということを覚えておいてください。
自分で入居付けできるから！ではなく、大半の大家は仲介業者から募集を行うことも多いので、仲介業者の客付けが苦戦する物件、環境というのは重く受け止めるべきですね。
AD4でも客付けできなかったのでヒアリングからズレた物件ほど難易度が高いと覚えておきましょう。
世帯数の増加と流動性がある地域を検討する
今回の物件は2024年～2025年で比較すると67世帯増加していますが、年間で67世帯（全ての世帯が賃貸層とは限らない！）を他の競合物件と競う必要があると考えたら家賃を低く設定したり、ADの積み増し、フリーレントやその他の費用を負担して競合物件と差をつけた入居付けが必須になってきます（現にこの方法で入居させましたが最終手段なので多用厳禁）
ある程度世帯の流入があれば上記の安値競争に巻き込まれないので世帯数や増減をリサーチしましょう。
流動性がないと仲介業者も打つ手が取れないので市区町村のホームページで人口世帯のデータを確認しましょう。
平米数と間取りで賃料設定が大きく違うことを意識する
同じ平米数でもこの地域では2ⅮKは需要がありません。1LDKなら需要が根強い人気です！2LDKでも平米数が60㎡より75㎡ある物件が需要があって埋まるんですよ！というように不動産会社のヒアリングでは間取りと平米数で家賃価格に差が生じます。
空室になっても2ヶ月で直ぐに埋まるなど、電話でヒアリングするだけでも十分需要を掴むことができるますね。
前向き社畜のように自分で客付けせずに不動産会社に仲介を依頼して入居させるなら、後から変えられない平米数は購入前に慎重に判断しています。
アパートは間取りと平米数が需要に色濃く出てきますね💦
規模拡大のペースが落ちますが、そうなるともう築古の戸建てで良いのではと内心では思いますが、適度に分散して運用するしかないですね。
1棟目以降、購入対象地域の不動産会社からヒアリングはして購入したくてもスルーするようにしています。
長期で保有する場合毎回安い家賃と空室に苦しむのは勘弁したいので💦
地方単身向け物件、家賃3万円以下を避ける
地方単身向け家賃3万円以下をなるべく避けた方が良い理由は、一番は属性が低い入居者を入れる機会が増えました。
特に滞納歴や金融ブラックがある方からの問い合わせが多かったですね。
滞納や金融ブラックでない人でも保証会社の審査に落ちる人がいるので、定期借家契約と連帯保証人、保証会社の代わりに大家側で弁護士保険に加入して入居させることもしています。
それでもリスクが高いのでどうせ1年以上空室になるなら滞納くらいマシと思い切って判断できないと空室は埋められないので堅実な人は避けた方が無難ですね。
地方過ぎて生活保護受給者の入居が困難な立地だとこうなるので、単身者向け問わず家賃３万円以下は空室・滞納と不動産投資をする上で最大のリスクを背負うと覚えておきましょう。
